Зайди на обучение
У людей нет силы более мощной и победоносной, чем наука !
Версия официального сайта для слабовидящих
RU
8 (00)
Красноярск, ул. Строителей,
д. 53, корп. 3

Управляющая организация - основа эффективного управления жилищным фондом

Копытов И.А.,

арбитражный управляющий, аспирант МИКХиС

 

УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ – ОСНОВА ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ

 

Переход от административных правоотношений в жилищно-коммунальном хозяйстве на экономические можно осуществить путем формирования конкурентных отношений во всех тех секторах, где это возможно, и создания общедоступных механизмов регулирования деятельности естественных монополистов. Важнейшим при этом является максимально корректное выделение тех подотраслейжилищно-коммунального хозяйства, где возможно развитие конкуренциии подотраслей, где для этого нет необходимых условий. Как правило, естественные монополии, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, определяются исходя из технологических, иногда экологических особенностей процесса предоставления услуг. Так, коммунальные услуги, предоставляемые по присоединенным сетям (отопление, горячая и холодная вода, электричество, газ), являются услугами, поставляемыми естественными монополистами, и это определено технологией поставки услуг.

В то же время есть и экономические ограничения по развитию конкуренции. Так, если размер финансовых ресурсов, связанных с выполнением тех или иных работ недостаточен или сам объем работ настолько мал, что не вызывает интереса у потенциальных исполнителей, то в таких условиях развитие конкуренции будет выглядеть надуманным и экономически не оправданным. Таким образом, учет объема оказываемых жилищно-коммунальных услуг является важным критерием при определении стратегии реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

Потенциально конкурентными видами деятельности являются как работа по управлению жилищным фондом, так и деятельность подрядных организаций по предоставлению жилищных услуг. Но здесь как раз важен эффект масштаба. Стоимость деятельности по управлению жилищным фондом, по экспертным оценкам, не превышает 8% стоимости жилищных услуг, и, по оценкам специалистов Фонда «Институт экономики города», минимизация стоимости работ по управлению жилищным фондом в расчете на одну квартиру наступает, когда управляющая организация обслуживает 15–30 тыс. квартир. Это означает, что экономически оправданно говорить о демонополизации и конкуренции в сфере управления жилищным фондом можно тогда, когда собственник является балансодержателем более 35 тыс. квартир.

Основными путями решения задач, поставленных перед управляющими организациями, как указывалось выше, являются:

·         выбор, где это возможно, наилучшего подрядчика по предоставлению жилищных услуг на вверенном им в управление жилищном фонде;

·         заключение договоров с выбранными подрядчиками на предоставление жилищных услуг заданного количества, качества и стоимости;

·         обеспечение системы контроля за предоставлением этих услуг и оплаты их по факту предоставления.

Главная цель создания службы заказчика – повысить эффективность использования средств, идущих на оплату жилищно-коммунальных услуг. Имеются в виду средства и населения, и бюджетов различных уровней.

В схеме управления без разделения функций заказчика и подрядчика жилищные предприятия тратят на формирование фонда оплаты труда со всеми начислениями до 90% и более от доходной части. Трудно предположить, что при отсутствии денег на материалы, а значит и самих материалов, может быть обеспечена нормальная работа по обслуживанию жилищного фонда. Значит, по существу, в этой ситуации оплачивается не работа, а содержание персонала жилищной организации. Реализация схемы, когда один заказывает определенную работу и обеспечивает ее финансирование и контроль за выполнением (заказчик), а другой выполняет то, что ему поручено договором (подрядчик), самостоятельно решая, какими силами и средствами это сделать, позволяет повысить эффективность использования финансовых ресурсов.

Формирование реальных договорных отношений службы заказчика и подрядных организаций – первый шаг на пути снижения стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, второй шаг – это организация конкурсного обслуживания жилищного фонда. Высококонкурентной сферой деятельности также являются работы по капитальному ремонту жилищного фонда.

При подготовке и проведении конкурсов по обслуживанию жилья целесообразно учитывать следующие особенности:

·         желательно, чтобы объем жилищного фонда, выставляемого на конкурс, был не менее 100 тыс. кв. м; на первые конкурсы следует выставлять как минимум средний по состоянию жилищный фонд;

·         необходимо тщательно готовить конкурсную документацию, в первую очередь проект договора на выполнение подрядных работ, доводить правила проведения конкурса, объемы работ и их стоимость до потенциальных участников конкурса;

·         интерес организаций к участию в конкурсах гораздо выше, если утверждается годовой график проведения конкурсов;

·         целесообразно выставлять в одном пакете работы по текущему обслуживанию и текущему ремонту. При этом возможно заключение двух договоров: один – на текущее обслуживание по результатам конкурса на три года, другой – на текущий ремонт на один год с указанием объемов работ по текущему ремонту и возможности продления договора до трех лет;

·         объемы работ должны заказываться под реальные деньги, чтобы не возникало невозвратных долгов. Например, по калькуляции, согласно нормативам, стоимость содержания и ремонта жилья составила 2,70 руб./кв. м. Но денежных средств в наличии только на 2,10 руб./кв. м. Заказывать объем работ необходимо из расчета 2,10 руб./кв. м. Договор подряда должен заключаться исходя из той стоимости, при которой участник конкурса стал победителем. И согласовывать эту стоимость с каким-либо органом не нужно;

·         дополнительным стимулом для подрядчика может стать гарантия заказчика в том, что 90% экономии средств, полученных в результате проведения конкурса, рассчитываемых как разница между стартовыми ценами работ по текущему обслуживанию и планируемому текущему ремонту и ценами организации-победителя будет направлена на выполнение этой организацией дополнительных объемов работ по текущему ремонту.

Таким образом, конкурс позволяет сделать так, чтобы покрытие затрат на содержание и ремонт жилья происходило не за счет повышения платежей населения, а за счет грамотного планирования финансовых ресурсов и объемов работ.

Для обеспечения эффективности своей деятельности служба заказчика должна быть заинтересована:

·         в расширении объема обслуживания муниципального жилищного фонда;

·         в получении заказов на обслуживание других объектов муниципальной недвижимости (школ, детских садов);

·         в заключении договоров на обслуживание кондоминиумов (единых комплексов недвижимого имущества) с товариществами собственников жилья;

·         в минимизации задолженности населения по оплате жилищно-коммунальных услуг;

·         в выборе, где это возможно, самого эффективного подрядчика для предоставления услуг;

·         в системе эффективного контроля за выполнением работ подрядными организациями.

Целесообразно разработать систему премирования сотрудников службы заказчика за качественное исполнение работ. Критерии качества работы службы заказчика могут быть следующими:

·         сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги;

·         своевременное осуществление платежей согласно заключенным договорам;

·         снижение задолженности перед подрядными организациями;

·         наличие и исполнение подомовых перспективных и текущих планов работ по содержанию и эксплуатации жилищного фонда;

·         контроль за качеством и количеством поставляемых коммунальных услуг;

·         снижение количества жалоб на содержание и обслуживание жилищного фонда, поступивших в администрацию муниципального образования.

Для решения каждой из указанных задач необходим соответствующий механизм экономического стимулирования данной деятельности.

Если служба заказчика создается в форме учреждения, то ее деятельность финансируется из местного бюджета в соответствии со сметой. Деятельность службы заказчика может быть включена в стоимость жилищно-коммунальных услуг, но все равно будет финансироваться исходя из утвержденной сметы. При этом размер оплаты труда работников службы заказчика четко зафиксирован и не зависит от результатов деятельности: выбора подрядных организаций на конкурсной основе на выполнение работ по содержанию и ремонту жилья, контроля за реальными объемами выполненных работ, контроля за качеством и объемами предоставленных коммунальных услуг. Таким образом, пропадает экономический интерес службы заказчика в повышении эффективности управления жилищным фондом. Среди недостатков схемы, при которой служба заказчика создана в форме муниципального учреждения:

·         финансирование из бюджета не заинтересовывает службу заказчика в результатах своего труда;

·         по существу, возрастают расходы на жилищно-коммунальное хозяйство, потому что, кроме финансирования бюджетом и населением самого жилищно-коммунального хозяйства, возникает необходимость финансировать дополнительно из бюджета службу заказчика, которая экономически никак не заинтересована в снижении издержек;

·         бюджетное финансирование – это постоянная борьба за снижение численности работников, и служба заказчика в этом случае создается в усеченном варианте, который не позволяет эффективно наладить контроль за работой подрядчиков, а следовательно, не реализует главную идею создания службы заказчика – оплату работ в зависимости от их качества и количества.

Следовательно, решить задачу формирования равноправных договорных отношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг, а также обеспечить реальный механизм контроля за их предоставлением может служба заказчика в организационно правовой форме унитарного предприятия.

Наиболее перспективно привлечение на конкурсной основе управляющей организации частной формы собственности. В этом случае имущество в виде объектов недвижимости в жилищной сфере, предназначенное для проживания граждан, закрепляется за управляющей организацией на основании договора в доверительное управление или в управление. При этом необходимо иметь в виду, что имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находится. А таким юридическим лицом является служба заказчика. Поэтому с частной управляющей организацией так же целесообразно заключать договор на управление муниципальным жилищным фондом, как и со службой заказчика.

Список литературы

1. Ряховская А.Н. Базаров Т.Ю. - Эффективные команды в антикризисном управлении /  Эффективное антикризисное управление. – М., 2001. Спецвыпуск. (0,2 / 0,1 п.л.)

2. Ряховская А.Н. Организационно-правовые и экономические аспекты антикризисного управления предприятиями / Государственное и муниципальное управление: Доклады научно-практической конференции к 30-летию ИПКгосслужбы. Агро – принт, М.: ИПКгосслужбы, 1998 (0,3 п.л)

3. Ряховская А.Н. Планирование в условиях рынка / ВНИИНТПИ, Библиографический указатель депонирования рукописей, №1,1994 (0,3 п.л.)

4. Павлова И.В. Салиено Н.В. Организационно-экономические проблемы формирования финансово-промышленных групп / М. РосЗИТЛП, 1996, Межвузовский сборник научных трудов «Управление научно-техническим развитием и качеством продукции» (0,2/0,1 п.л.)

5. Павлова И.В. Проблемы формирования финансово-промышленных групп / М. Машиностроитель, 1998, № 4 (1,0 п.л.)

6. Ряховская  А.Н. Стратегия антикризисного управления в муниципальных образованиях / ГУП ЦРП «Красноярск – Санкт-Петербург», 2000. (11,5 п.л.)

7. Ряховская А.Н. Актуальные вопросы антикризисного управления предприятиями / Сборник докладов и выступлений на научно-практической конференции «Актуальные проблемы АУ: практика и перспективы развития», ч.2, М.: ИПК госслужбы, 2001(0,7 п.л.)

8. Ряховская А.Н. Проблемы управления муниципальной собственностью и банкротство МУП / Сборник трудов «Актуальные вопросы АУ предприятиями», М.: ИПК ГС. 2001,  (0,3 п.л.)

9. Ряховская А.Н. Проблемы антикризисного управления коммунальным хозяйством в муниципальных образованиях / М.: ИПК ГС, Типография ПЭМ, 2001. (10,25 п.л.)

10. Ряховская А.Н. Сущее бедствие для муниципальных образований / Эффективное антикризисное управление. М., 2002. -  № 1. (0,3 п.л.)

11. Ряховская А.Н. Таги-Заде Ф.Г. Опыт зарубежных стран / «Жилищно-коммунальное хозяйство. – М., 2003. - », №2. (0,5/0,25 п.л.)

12. Ряховский Д.И. Антикризисное управление градообразующими предприятиями /  -М.: ZeelandSexdating, 2003.  - 31с. Тираж   500   экз. (1,94 п.л.)

13. Халимова Н.А. Ряховская А.Н., Дымова О.Д. О некоторых проблемах практики антикризисного управления / М.: ИПК госслужбы, 1999. Сборник докладов и выступлений на семинаре ИПК госслужбы в г. Ханты – Мансийске с 10 по 13 сентября 1999 г. по проблемам антикризисного управления, вы-пуск 2 «Экономико-правовые вопросы практической деятельности арбитражных управляющих» ( 2,75 /0,09 п. л.)

14. Халимова Н.А. Писаренков О. С. Общие рекомендации по предупреждению кризисных процессов на предприятии / М., ZeelandSexdating, 2003 г. Доклады и выступления на межвузовской студенческой научно – практической конференции 24.04.2003 г. «Актуальные проблемы анти-кризисного управления», г. Красноярск (8,25/0,07 п.л.)

15. Акулова Н.Г. Хорев А.И. Внутренние механизмы обеспечения экономической безопасности предприятия  / Проблемы экономической безопасности в условиях рынка: Сборник материалов Международной научно-практической конференции – Пенза: ПЗД,2001. (0,15 / 0,1 п.л.)

16. Акулова Н.Г Хорев А.И. О классификации факторов, обеспечивающих финансовое состояние предприятия  / Человек и общество: на рубеже тысячелетий: Международный сборник научных трудов. - Выпуск 4. - Воронеж: ВГПУ,2000 (0,35 / 0,2 п.л.)

17. Акулова Н.Г. Хорев А.И. Проблемы управления финансовым состоянием на промышленных предприятиях Белгородской области  /  Человек и общество: на рубеже тысячелетий: Международный сборник научных трудов. – Выпуск 6-7. – Воронеж: ВГПУ,2001 (0,2 / 0,1 п.л.)

18.  Акулова Н.Г. Хорев А.И. Управление финансово-экономической состоятельностью пищевых предприятий (на примере Белгородской области)  / Старый Оскол: Тонкие наукоемкие технологии, 2001 (5,36 /4,0 п. л.)

19. Акулова Н.Г. Роль непрерывного образования  в кадровом обеспечении финансово -экономической состоятельности хозяйственных систем региона  / Проектирование и реализация модели колледжа как  многоуровневого профессионального образовательного учреждения: материалы регион. научно - практ. конф., Воронеж/Воронежская гос. технол. акад. -Воронеж, 2003 (0,3 п.л.)

20 Павлова И.В. Салиенко Н.В. Голутвина Т.В. Анализ развития предпринимательства в условиях достижения НТП / М. РосЗИТЛП, 1996, Межвузовский сборник научных трудов «Управление научно-техническим развитием и качеством продукции»

21  Павлова И.В. Ващенко В.К. Правовое регулирование деятельности финансово промышленных групп / М. РосЗИТЛП, 1998. Межвузовская научно-техническая конференция «Современные проблемы текстильной и лёгкой промышленности» (0,3/ 0,2 п.л.)

22 Павлова И.В. Основные финансовые проблемы функционирования ФПГ / М. РосЗИТЛП, 1999 Тематический сборник научных трудов «Проблемы менеджмента и предпринимательства» (0,4 п.л.)

23 Павлова И.В. Развитие факторинга в РФ как особой формы кредитования  / М, РГТУ-МАТИ им.К.Э.Циолковского, 2001 Сборник научных трудов «Гагаринские чтения»  (0,2 п.л.)

24 Ряховская А.Н. Джабелов С.М.  Ярошенко Г.Н. Проблемы развития социального мышления управленческих кадров  / Материалы межвузоввской научно-практической конференции «Актуальные проблемы профессионализации на пороге ХХ1 века». М.: Минтруда, РАГС при Президенте РФ, Военной Академия РВСН им. Петра Великого, М.: 2000 ( 0,2/0,07 п.л.)

25 Ряховская А.Н. Иванова Л.В.Об актуальности моделирования деятельности в системе профессионализации специалистов / Материалы научно-практической конференции «Современные психотехнологии в образовании, бизнесе, политике», М.: РАГС при Президенте РФ. 2001. (0,2/0,1 п.л.)

26  Кравцова Т.И. Мельников В.П. Приоритетные направления инновационно-инвестиционной деятельности наукоемких производств / М., 2000 г. Сборник статей конференции «Инновационное предпринимательство как основной фактор развития информационной экономики России»

27  Кравцова Т.И. Грицюк Т.В. Влияние позитивных и негативных факторов на инвестиционно-строительную деятельность в РФ / М.: ВИНИТИ, Сб. № 1, 2001

28 Кравцова Т.И  Грицюк Т.В. Оптимизация процесса управления производственными процессами. / М.: ВИНИТИ, Сб. № 4, 2001 

29 Кравцова Т.И Грицюк Т.В. Управление проектами в инвестиционной сфере / М.: ВИНИТИ, Сб. № 4, 2001

30. Кравцова Т.И. Мельников В.П. Компьютерные технологии инновационно-инвестиционной наукоемкой деятельности / Пенза, 2001, Сборник статей VII Международной научно-технической конференции «Комплексное обеспечение показателей качества транспортных и технологических машин» 

31. Кравцова Т.И.  Грицюк Т.В  Международная система финансовой отчетности в финансовом менеджменте / М., 2002,  Сборник трудов научного семинара «Экономика, социология, управление»

32. Кравцова Т.И.  Грицюк Т.ВОпыт интернационализации финансовой отчетности в России / М., 2002, Сборник трудов научного семинара «Экономика, социология, управление»

33. Кравцова Т.И. Грицюк Т.В. Опыт интернационализации финансовой отчетности в России /  М.,2002, Сборник трудов научного семинара «Экономика, социология, управление»     

34. Кравцова Т.И. Калькулирование себестоимости при комплексном использовании минерального сырья /  М., 2002, Сборник трудов научного семинара «Экономика, социология, управление»      

35. Кравцова Т.И. Новые экономически эффективные области применения редких металлов / Воронеж, 2002, Сборник научных трудов международной конференции «Нетрадиционные методы обработки»  

36. Кравцова Т.И.  Маренков Н.Л. Вклад малого предпринимательства в инвестиции России / М., 2002, Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Инновации и инвестиции: современное состояние и  перспективы»  

37. Кравцова Т.И. Грицюк Т.В. Анализ тенденций применения МСФО в финансовом менеджменте / М., 2002 ,Сборник  докладов и тезисов 1-ой Международной конференции стран СНГ «Специалисты – науке, технологиям и профессиональному образованию. Проблемы и новые решения»       

38. Кравцова Т.И.  Грицюк Т.В. Проблемы интернационализации финансовой отчетности / М., 2002 , Сборник  докладов и тезисов 1-ой Международной конференции стран СНГ «Специалисты – науке, технологиям и профессиональному образованию. Проблемы и новые решения»       

39. Кравцова Т.И. Анализ результатов предшествующих исследований в области калькулирования затрат на продукцию при комплексном использовании минерального сырья / М., 2002 , Сборник  докладов и тезисов 1-ой Международной конференции стран СНГ «Специалисты – науке, технологиям и профессиональному образованию. Проблемы и новые решения»  

40. Кравцова Т.И. Разработка метода калькулирования затрат при комплексном использовании сырья / М., 2002 , Сборник  докладов и тезисов 1-ой Международной конференции стран СНГ «Специалисты – науке, технологиям и профессиональному образованию. Проблемы и новые решения»       

41. Кравцова Т.И. Маренков Н.Л. Управление инвестициями малого предпринимательства в России / М., 2002 , Сборник  докладов и тезисов 1-ой Международной конференции стран СНГ «Специалисты – науке, технологиям и профессиональному образованию. Проблемы и новые решения»       

42. Цебрикова Н.В.Калмыков О.П., Ляшенко А.Е. Безопасность как предпосылка продуктивного творческого развития личности / Проблемы формирования культуры безопасной жизнедеятельности в условиях современной России. М.: МГСУ, 1998   (0,5 п.л.) 

43. Цебрикова Н.В. Коломиец Н.О. Развитие акмеологической культуры человека – важный фактор повышения ее роли в преодолении кризиса российского общества / . Кризис как политическая константа современной российской действительности/Материалы межвузовской научно-теоретической конференции. М.: МГСУ,1999 (0,3 п л.) 

44. Цебрикова Н.В БодалевА.А Об актуальности взаимосвязи социально-перцептивных эталонов и личностно-профессиональных качеств формирующегося человека / Проблемы совершенствования личностно-профессионального развития кадров в системе высшего образования/Материалы межвузовской научно-практической конференции. М.:МЮИ, 1999  (0,5 п.л.)

45. Цебрикова Н.В. Снегирев Н.Е. Темнова Л.В. О конструктивном подходе к исследованию личностно-профессионального развития обучаемых (статья) / Проблемы совершенствования личностно-профессионального развития кадров в системе высшего образования/Материалы межвузовской научно-практической конференции. М.:МЮИ, 1999 (0,2п.л.)  

46. Цебрикова Н.В  Бодалев А.А. Взаимосвязи между социально-перцептивными эталонами и личностными качествами формирующихся профессионалов / Актуальные проблемы совершенствования подготовки кадров в системе образования/Материалы межвузовской научно-практической конференции. М.: РАГС, 1999  (0,5 п.л.)

47. Цебрикова Н.В  Бодалев А.А Проблемы развития взаимосвязи между профессиональными социально-перцептивными эталонами и личностными качествами профессионалов (статья) / Актуальные проблемы профессионализации на пороге XXI века/Материалы межвузовской научно-практической конференции. М.: КванТ, 2000 (0,26 п.л.)

48. Цебрикова Н.В. Профессионально значимый опыт госслужащего как основа формирования профессиональных социально-перцептивных эталонов / Актуальные проблемы профессионализации на пороге XXI века/Материалы межвузовской научно-практической конференции. М.: КванТ, 2000  (0,5 п.л.)

49. Цебрикова Н.В. Бодалев А.А. Взаимосвязи между профессиональными социально-перцептивными эталонами и личностными качествами профессионалов как объект исследования и развития / Современные психотехнологии в образовании, бизнесе, политике/Материалы международной научно-практической конференции. М.: РАГС, 2001  (0,5 п.л.)      

50. Цебрикова Н.В. Профессионализация персонала как основа эффективной политической коммуникации / Политические коммуникации XXI века: гуманистические аспекты/Материалы межвузовской научно-практической конференции. М.:РИЦ. «Красноярск-Санкт-Петербург», 2003 (0,3 п.л.)

adulttorrent.org/details/school_girl_courage_test_4_visual_novels

www.adulttorrent.org/search/ts orgasm

www.adulttorrent.org/search/vore